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房地产轻资产模式的高亮与阴影

发布时间:2019-03-28 分类:新闻类


房地产轻资产管理的范围较大,大家认知度比较高的包括住宅地产代建、商业地产代建、商业地产资产证券化、物业管理等等。

我国目前房地产发展的一个趋势就是轻资产管理越来越盛行,以商业地产为例,我国的商业地产从萌芽到现在,已经历了三十多年,其中,除了增量市场之外,商业地产的存量市场也趋稳步增长态势,据不完全统计,2018年全国主要城市商业物业存量高达3.9亿㎡,预计2019年至2021年,还将迎来约1.6亿㎡的新增商业物业体量。


因此,在存量、增量市场双重竞争下,商业地产的调整步伐明显加快。这一多样化的大环境下,一方面是竞争日趋激烈,另一方面,也催促开发商转变思路,谋求新的发展路径:


·世茂商投首个轻资产管理输出项目——世茂广场正式落户扬州;


·万达、爱琴海商业等开发商则凭借运营开发经验,发力轻资产输出管理领域,欲通过这一途径快速扩大规模,抢占市场份额;


·大悦城地产则凭借上海静安大悦城等项目的成功,对一些优质存量资产项目进行改造,以期从中获得良好的经济效益……


在国内商业地产竞争日趋白热化的当下,许多开发商都涉足了轻资产管理运营,然而,在做轻资产的过程中,也遇到了许多问题:


1、轻资产的运营门槛比较高,在基础条件合格的情况下,还需要人力资产包括管控提醒以及足够专业的资管能力和强大的资源整合能力;


2、轻资产的运作方也需要有很好的无形资产包括品牌优势;


3、国内相关的制度尚处于探索阶段,价值租售比严重倒挂,譬如目前还没有真正意义上的REITs落地,但是,这也并不代表企业没有创新和兴趣。



图 企业的资产组成


既然如此,为什么这几年房地产轻资产管理越来越火?


主要原因及背景如下:

1、土地价格高位;

2、持有型物业主导,资金压力大;

3、开发企业从甲方思维转换到管理人和服务者思维;

4、开发企业转型等以及运作层面的细节问题,譬如轻资产运作、夹层融资、地产基金和代建等的关系;

5、轻资产化:从重资产模式走向轻资产模式,从赚取资产升值收益走向赚取增值服务收益。

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传统的房地产开发模式是,开发商向银行借贷拍地,然后开发建设,之后进行项目销售来回笼资金,房地产开发就是一个融资、拿地、开发、销售的循环过程。以较少的自有资金通过资本市场的手段来撬动大量社会资金来投资项目,不仅拓展了开发商的融资渠道,而且开发商本身不用承担过重的资金压力及风险。


用有限资产,获取最大收益,是所有企业追求的最高境界。在经济迅猛发展的当下,“变轻”是趋势之一 。


那么,开发商心心念念的轻资产模式,到底是什么?


说到这,我们必须要聊聊万达。万达是“由重转轻”的典型例子,其商业地产板块的主要产品是城市综合体项目,也就是众所周知的万达广场。广场旁边配套建设一些商铺、办公楼、住宅等,销售配套的物业,用销售产生的现金流投资持有的万达广场。因为中国目前没有支持长期不动产投资的金融产品,所以万达只能以“售”养“租”。建成后自己持有经营,也取得全部的租金收益,这种模式叫重资产


而轻资产则是在投资建设万达广场的项目中,全部资金由别人出,万达负责选址、设计、建造、招商和管理,所产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成,但资方不能以“资本名义”干预经营。


万达的目标是:5年内把7000万平米的销售物业消化掉,可能5年以后,万达广场就没有重资产项目了。这意味着五年内万达商业地产很可能将去房地产化,转型为一家商业投资服务企业,类似于酒店管理公司,完全轻资产化。


除了万达等房企外,万科、亿达、远洋、保利、泛海、绿城、龙湖、世茂等在内的企业去年都相继提出了轻资产战略转型。这也是促使我们敲定这期直播主题的重要原因:


轻资产管理是未来的大势所趋,目前许多企业都向往这种模式,但相比增量项目而言,存量项目不仅面临商业定位、业态等方面的调整,还有建筑老旧、硬件设施落后等“硬伤”,这也导致国内在这一领域成功的开发商屈指可数。


所以,我们决定开设这期周三直播,帮助大家好好梳理一下轻资产管理现实操作的要点。


直播课提纲

1.?房地产轻资产管理发展背景和主要条件

2.?绿城项目轻资产管理

3.?金地项目轻资产管理

4.?万科小股操盘轻资产管理

5.?红星美凯龙和万达轻资产管理

6.?房地产轻资产管理模式设计和方法


直播入口

直播时间:4月3日周三18:00-19:00

错过可回听


眼光独到、对轻资产管理有兴趣的精英人士,欢迎提前占位,届时可以和张老师交流互动,附赠独家PDF课件,请添加助教微信crec8888获取。
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